Vivre sous les toits - une « bonne » affaire

à la recherche des combles perdus

Transformation de chambres de bonne en appartement


À l'origine : 1 appartement et des chambres de bonne

Comme beaucoup d'immeubles haussmanniens, celui-ci est composé à chaque étage d'un unique appartement traversant, le dernier étage était dédié aux chambres de bonne. Or, la mode des bonnes étant passée, ces pièces, mal desservies et sans commodité, sont souvent utilisées comme débarras ou laissées vides.

Ici, l'immeuble appartenait encore à un unique propriétaire qui souhaitait rentabiliser cet étage oublié d'anciennes chambres de bonne.


 
Aujourd'hui : 2 duplex
 

Nous avons jugé complexe et coûteux d'envisager de prolonger d'un étage l'escalier principal.
Nous avons donc proposé la réalisation de 2 duplex.

Le duplex sur rue (en rose) est destiné à accueillir un jeune couple qui désire des enfants.
Il a donc été conçu une chambre pour les parents et 2 chambres pour les enfants à venir. Les pièces de réception originelles ont été conservées. On obtient ainsi un spacieux appartement de 5/6 pièces.

La destination du duplex sur cour (en vert) n'est pas encore fixée... il sera sans doute loué.
Héritant des pièces arrière de l'appartement originel, il est moins spacieux que l'appartement sur rue, mais il s'agit tout de même d'un 4 pièces et son entrée, large et lumineuse, lui permettra d'accueillir une profession libérale par exemple.

Le niveau bas des 2 duplex

...des détails en passant votre souris sur le plan

L'appartement était déjà en bon état avant les travaux, seules les interventions nécessaires à la division de l'appartement et à la création des escaliers et de la cuisine sur rue ont été programmées.
Une deuxième porte a été créée sur le palier afin d'accéder à l'appartement sur cour. Pour respecter le cachet de l'immeuble, on l'a conçue à l'image des portes des autres appartements : moulures, poignées anciennes, peinture bois, etc.

L'escalier a été créé dans le long corridor d'entrée qui desservait, avant les travaux, la partie arrière de l'appartement.
Pour ne pas assombrir l'entrée, qui ne bénéficie d'aucun éclairage naturel, on a choisi un escalier à claire voie.

Dans le faux-plafond des WC se cache le ballon d'eau chaude de l'appartement.
Une trappe de visite permet son entretien.

La cuisine de l'appartement originel était située sur cour, maintenant dans le duplex sur cour.
On a choisi de créer la nouvelle cuisine dans une petite pièce ouverte sur la cour. L'intervention a été minimaliste pour conserver le cachet de l'appartement. La fenêtre d'origine et le parquet en chêne ont ainsi été conservés.

Grandes surfaces, cheminées et miroirs, moulures et corniches, rien n'a été modifié dans les pièces du niveau bas.
La modernité et la sobriété du niveau haut mettent ainsi en valeur les décorations du XIX° siècle de l'étage inférieur.


Pour bénéficier dans l'entrée de l'appartement de la luminosité issue de la verrière, les propriétaires ont décidé de remplacer l'escalier de service, qui devait initialement desservir l'étage du duplex sur cour, par un escalier hélicoïdal, plus petit et sans contre-marche, donc plus léger à l'oeil.

Le niveau haut des 2 duplex

...des détails en passant votre souris sur le plan

Les anciennes chambres de bonne étaient très petites et vétustes. Il a donc fallu démolir toutes les cloisons, en ne conservant que les refends et les murs à conduits.

La trémie de l'escalier de l'appartement sur rue a été réalisée dès le début du chantier, pour permettre le coltinage des gravats et des matériaux de construction, acheminés depuis la rue par une poulie installée sur le balcon de l'étage inférieur.

Dans cet immeuble, chaque appartement occupait un étage entier, il n'existe donc qu'une unique descente d'eaux vannes (les eaux usées issues des WC), située à l'aplomb des WC du niveau bas (à ce niveau, nous avons installé la salle de bain du duplex sur rue).
Il a donc été nécessaire de créer une nouvelle évacuation, rejoignant (avec la pente suffisante) la descente d'eaux vannes de l'immeuble. Le choix de l'emplacement des WC des 2 duplex était donc réduit...

  • Côté duplex sur rue, les WC se transforment en buanderie.
  • Côté duplex sur cour, c'est une véritable salle d'eau qui offre un confort supplémentaire rare pour un F4.

Ici, un simple escalier hélicoïdal standard, posé sous la verrière originelle, qui éclairait autrefois l'escalier de service.
On a conservé les traces du passé, comme cet oculus, percé dans le mur séparant l'escalier principal de l'escalier de service.

La pose d'un cadre supportant 4 plaques de plexiglas démontables permet d'assurer l'isolation thermique de la verrière en conservant le cachet ancien et la luminosité...
Le couloir desservant les chambres est ainsi partiellement éclairé par la lumière du jour.

La 1ère étape consistait à remplacer des tabatières (les fenêtres de toit d'origine) par des velux (dont la taille est normalisée à Paris).
Ils apportent davantage de lumière et une protection phonique et thermique efficace.

Il a fallu isoler l'appartement thermiquement et phoniquement.
En pensant à leur santé et au développement durable, les propriétaires ont accepté d'augmenter légèrement la part de leur budget consacrée à l'isolation pour choisir de la laine de chanvre, pour l'instant un peu plus chère que la laine de roche... mais non toxique !!!

En haut de l'escalier, une petite pièce peut servir de salon télé ou de chambre d'ami.
Très généreusement éclairée par 3 velux, sa luminosité participe de l'éclairage naturel de l'escalier.

Pour créer un nouveau cloisonnement, on a choisi suivant la destination des pièces (humides ou sèches) des carreaux de plâtre hydrofuges ou des cloisons légères composées de placoplâtre, montées sur rails et montants verticaux.

Ci-dessus, le cloisonnement en carreaux de plâtre hydrofuges de la salle de bain (pièce humide).
À gauche, la structure métallique pour le cloisonnement en placoplâtre d'une chambre (pièce sèche).

Les anciens puits de lumière, qui éclairaient le couloir et les chambres aveugles, ont été conservés. Les tabatières ont été remplacées par des Velux télécommandés.

Du parquet au sol mais une simple peinture blanche aux murs : l'investissement s'est porté sur les matériaux durables... Apporter une touche de couleur plus personnelle sur les murs pourra toujours être envisagé dans un second temps.

Le Développement Durable, c'est aussi penser à l'avenir d'une canalisation d'adduction d'eau et à la santé des utilisateurs (en particulier, la protection contre la légionellose).

Plus facile à mettre en place, plus durable et plus fiable que le cuivre, on a choisi ici d'installer une tuyauterie en PVC, dont les soudures sont réalisées par polymérisation.

Dans la chambre des parents, un soin tout particulier a été apporté à la réalisation de la salle d'eau, dont la douche a été créée sur mesure pour s'intégrer dans un ancien passage de porte.
Au velux qui apporte une lumière zénithale, s'ajoute la luminosité issue des briques de verre donnant sur la cage d'escalier.

Volontairement, la chambre des parents a été réduite au profit de la chambre des enfants voisine, de la salle d'eau et du dressing.
Mais le confort et la surface sous mansard compense la faible surface habitable (enfin, c'est très relatif, car elle fait tout de même 13m² !)

Plutôt que de créer une trappe de visite sous la baignoire, on a choisi ici un habillage facilement démontable, qui permet aussi le "grand nettoyage de printemps" !

Le lavabo et le plan de travail ont été dessiné de façon à autoriser l'installation d'un lave-linge et d'un sèche-linge.

La radiateur est électrique, mais offre le même confort que le chauffage central... la modulabilité en plus.

Des chiffres*

Caractéristiques du lieu : F4 de standing à l'avant dernier étage
le dernier étage de chambres de bonne
Surface habitable originelle utilisée : 140m² + 12m² (une seule chambre de bonne utilisée)
Surface habitable réalisée
(niveau bas + niveau haut) :
appartement sur cour : 60 + 40 = 100m²
appartement sur rue : 78 + 72 = 150m²

Démarches administratives :
Déclaration de travaux exemptés de permis de construire (auprès de la municipalité) :
     surface habitable créée < 20m²
Souscription d’une assurance dommage-ouvrage
Durée des travaux : 1 an
Appartement sur cour Appartement sur rue
Surface habitable réalisée
(niveau bas + niveau haut) :
60 + 40 = 100m² 78 + 72 = 150m²

Coût des travaux* :

La démolition de l'existant et la réfection de la chape 50 000€
Le remplacement des tabatières par des Velux 22 500€
Le traitement de la charpente
(charges de copropriété)
7 800€
L'aménagement 90 000€ 111 000€

Coût de la mission (architecte)* :

Réalisation des plans, demande d'autorisation, CCTP 23 000€
Appel aux entreprises et suivi de chantier
(10% calculé sur le montant des devis)
9 000€ 11 100€

Prix de revient*

Soit un coût total 146 200€ 192 900€
Soit au m² récupéré 3 655€/m² 2 680€/m²

* les chiffres sont ceux de l'époque des travaux, c'est-à-dire de 2003

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