les Questions les plus Fréquentes

La loi Carrez a été conçue pour protéger l'acquéreur d'un appartement contre les abus des marchands de biens et des vendeurs peu scrupuleux qui n'hésitaient pas à "gonfler" la surface d'un appartement pour mieux le vendre, en obligeant le vendeur d'un appartement à s'engager sur sa surface.
Il n'est pas obligatoire de faire métrer son appartement, mais le vendeur doit indiquer la surface sur l'acte de vente. Cette indication servira de référence en cas de litige après la vente et si la surface a été surévaluée, l'acheteur peut prétendre à un remboursement proportionnel.
Pour en savoir plus, consulter nos commentaires sur la loi Carrez.

Toute la surface habitable compte, quelle que soit la destination de la pièce.
Par contre, on doit déduire les embrasures de fenêtres (l'espace en renfoncement dans un mur à l'endroit où est la fenêtre), les embrasures de portes (si on ne mesure que l'intérieur des pièces, elles ne sont pas comptées), les escaliers ou les marches et surtout toutes les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1.80m (les mezzanines souvent, les WC sous les escaliers...). En revanche, les placards sont comptabilisés (si leur hauteur est supérieure à 1.80m).

Pour calculer facilement la surface habitable des pièces sous combles, le plus simple est de dessiner chaque pièce au niveau du sol, puis, avec un mètre rigide, de visualiser sur la soupente la limite habitable (c'est-à-dire 1.80m), puis de déduire la surface comprise entre l'aplomb de ce niveau et le mur (sans doute plus explicite sur le schéma !).
Vous pourrez ainsi comptabiliser une petite partie de chaque pièce, quelle que soit sa destination.

« Fraction de lot » recouvre, les lots divisés entre différents propriétaires (et non l'inverse, si vous regroupez plusieurs anciennes chambres de bonnes en un seul lot, les surfaces seront toutes comptabilisées). Cette superficie est de 8m².
Une pièce habitable séparée physiquement de l'appartement (une chambre de bonne, par exemple) ne sera pas prise en considération dans la certification de surface si sa surface est inférieure à 8m².

Il me semble que la loi Carrez et la loi 65-557 du 10 juillet 1965 explicite la façon de prendre les mesures.
D'une façon générale, on mesure les pièces d'un mur à l'autre sans tenir compte des plinthes, qui bien qu'attachées aux murs peuvent aisément être déposées (mais de toutes façons, leur épaisseur n'étant que de quelques millimètres, cela ne change pas grand chose).
Par contre, lorsqu'il existe des soubassements ou des avancées de murs (qui peuvent avoir la hauteur, voire l'apparence d'une plinthe en maçonnerie) la mesure sera prise au niveau du sol (en bref, c'est la plus petite longueur qui est retenue).

Les pièces en sous-sol posent toujours un problème d'interprétation de la loi au technicien qui réalise le métré.
Elles ne peuvent pas, en effet, être comptabilisées comme pièces principales si elles sont aveugles (une ventilation naturelle et une vue sur l'extérieur étant nécessaire) mais peut-on les compter comme pièces secondaires ?
Je pense qu'en cas de litige, on prendrait probablement en compte la proportion entre la surface de la pièce et la surface totale de l'appartement... ainsi si la surface totale de l'ensemble des pièces secondaires dépassent de loin les moyennes constatées pour les surfaces de même type, on considérera sans doute qu'il y a abus.

Mais tout cela est question d'interprétation, donc, si vous n'avez pas encore acheté, faites valoir que vous ne pourrez jamais transformer cette pièce en pièce principale... ensuite, c'est la loi de l'offre et de la demande qui s'appliquera...

Il ne s'agit pas là de la définition de la loi Carrez, mais simplement des locaux habitables.
Le Code de la Construction (art. R111-5) indiquant que l'on doit pouvoir porter dans un logement ou en faire sortir une personne couchée sur un brancard, je ne crois pas qu'une pièce accessible par une échelle puisse être qualifiée d'habitable (mais c'est mon interprétation).

Quant aux caves, leur hauteur sous plafond est généralement inférieure aux 2.20m préconisés dans le décret n° 2002-120, article 4, concernant les logements décents et sont souvent dépourvues de fenêtre : elles ne peuvent donc pas être qualifiées de pièces principales.
Si elles sont aménagées (et donc ventilées) en pièces secondaires et dûment accessibles -- et qu'il ne peut exciter d'ambigüité de leur dénomination -- je choisis alors de les comptabiliser dans la surface habitable.

Mais comme toutes les lois, celles-ci sont sans doute sujettes à interprétations multiples...

Si cette surface est nommée « cave » dans le réglement de copropriété, non quoiqu'il advienne.
Si ce n'est pas le cas, une pièce de cette superficie (< à 7m²), ne sera pas considérée comme pièce principale, mais comme pièce secondaire. Elle doit alors, pour être incluse dans la superficie selon la loi Carrez, être raccordée directement au lot principal (par l'escalier dont vous parlez par exemple) et être ventilée.
Pour être transformée en salle d'eau, elle devra être ventilée sur l'extérieur, mais l'éclairage et la ventilation directe ne sont pas requis pour les autres pièces secondaires (débarras, dressing, etc.).

Tout dépend de l'acte de propriété (si vous êtes en copropriété. Si vous êtes en pleine propriété, toute pièce fermée est comptabilisée)
Si votre varangue (puisque c'est son nom) vous a été vendue comme une pièce à part entière de l'appartement, alors elle est comptabilisée par la loi Carrez.
Par contre, s'il s'agissait à l'origine d'une pièce ouverte, elle était très probablement considérée dans les parties communes (dont vous avez jouissance exclusive). Il vous faudrait acheter cette surface à la copropriété avant de pouvoir la comptabiliser.
Dans le doute, mieux vaut ne pas en faire mention dans l'acte notarié, mais indiquer clairement sa surface comme surface habitable non comptabilisée.

Cette réponse s'applique aussi aux balcons et terrasses, couverts et fermés après l'achat du lot de copropriété.

Il est vrai que la loi n'est pas claire à ce sujet. Je ne peux que vous exposer mon interprétation qui est l'application habituelle du texte :
Lorsque les lots sont dûment réunis (contigus et ouverts les uns sur les autres, sans passer par les parties communes) et vendus globalement, alors nous les comptons comme surface habitable -- s'ils répondent évidemment aux normes d'habitabilité.

Pour clarifier la situation, il est évidemment possible de modifier le règlement de copropriété et la définition des lots et des millièmes afin qu'ils reflètent l'état actuel des répartitions des surfaces, mais c'est évidemment une modification payante...

La surface loi Carrez se comptabilise bien de plinthe à plinthe, ce qui n'empêche évidemment pas de comptabiliser les placards, même si une plinthe passe devant, si la hauteur sous plafond à l'intérieur du placard est bien supérieur à 1.80m (sauf s'il s'agit d'une niche surélévée par rapport au sol de la pièce principale, car elle ne peut pas alors permettre l'agrandissement de la surface habitable de la pièce).

Si la surface est privative et close, elle compte dans la surface habitable selon la loi Carrez, mais le géomètre n'était peut-être pas averti ou bien n'a-t-il pas voulu prendre de risque.
Je vous rappelle que le recours à un professionnel n'est pas obligatoire et que vous pouvez très bien vous engager sur la surface à indiquer dans l'acte de vente, en vous appuyant le cas échéant sur l'attestation des surfaces faite par votre géomètre, les autorisations administratives et les documents attestant que la surface est privative.