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Quelles modifications un locataire est-il autorisé à faire sans consulter son propriétaire ?

Très peu...
Il peut changer les robinets, repeindre son appartement, changer les meubles de la cuisine (et encore s'ils n'ont pas été mentionnés dans l'état des lieux). Pour tout le reste, il vaut bien mieux qu'il obtienne l'accord de son propriétaire (par écrit, afin de garder des preuves en cas de litiges).

De plus, certaines modifications sont à la charge du propriétaire si leur changement est rendu nécessaire par l'usure normale. Par exemple : les fenêtres, la baignoire, l'installation électrique... Il revient bien sûr au locataire de prouver que ces éléments sont défectueux, dangereux ou contraires aux normes et qu'il ne s'agit pas d'une simple question "de goûts et de couleurs"...

 

Quelles modifications un copropriétaire est-il autorisé à faire sans consulter la copropriété ?

A priori, les modifications qui ne touchent pas les parties communes.
Donc, impossible de modifier les gaines, les fenêtres (même simplement leur couleur), la porte palière, parfois même son paillasson (!) sans l'avis de la copropriété, mais aussi et surtout, tout ce qui touche le gros oeuvre, c'est-à-dire la structure porteuse, comme les murs porteurs, le plafond, les murs de façade...

Attention, dans les vieux immeubles les cloisons même fines peuvent être devenues porteuses. De plus, la création d'une salle de bains sans précaution (calcul de surpoids, création d'une chape étanche...) peut vous être reprochée et votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre.
En cas de doute, demandez l'accord par écrit à votre syndic ou au conseil syndical. Certaines modifications doivent être votées en assemblée générale, tenez-en compte !
Souvent, lors des modifications importantes, le syndic demandera l'avis de l'architecte de l'immeuble ou à défaut de l'architecte du copropriétaire, afin de dégager sa responsabilité. Les honoraires de l'architecte sont à la charge du copropriétaire demandeur.

 

Dans votre descriptif du certificat d'habitabilité, vous indiquez dans les actions à mener qu'il faut un wc autre que broyeur. Je dispose d'un sani-broyeur dans ma salle de bain. Ce type de matériel est-il forcément à éliminer et donc ne devrait même plus être vendu ?
J'ai lu que l'évacuation devait être faite sur une canalisation qualifiée eaux-vannes. De quoi s'agit-il ?

La loi est ancienne. Elle ne mentionne pas ce genre de WC.
Pourtant on ne peut pas considérer les broyeurs de la même façon que les WC classiques pour différentes raisons :

  • Ils fonctionnent à l'électricité et peuvent donc tomber en panne.
  • Se branchant sur une canalisation d'un diamètre inférieur au diamètre usuel des eaux vannes (les eaux rejetées depuis les WC), ils permettent de se brancher sur une canalisation reliée à la descente d'eaux ménagères (lavabos, éviers, machines à laver) ou pire sur une canalisation relié à la descente d'eaux pluviales.
    Evidemment, lorsque l'évacuation sur laquelle vous branchez votre broyeur rejoint l'évacuation générale d'eaux vannes, il n'y a pas de problème.
  • Par contre, (et celà se voit très souvent lors des aménagements de chambres de bonne) lorsque l'évacuation est reliée à la descente d'eaux pluviales, c'est interdit !!! (mauvaises odeurs, risques d'infections, risques d'engorgement, traitements différenciés des eaux dans certaines communes, etc.)
Toutes ces raisons ont poussées certaines communes (dont Paris) à réglementer l'installation des broyeurs, cette installation est donc soumise à autorisation par dérogation à la loi générale.

 

Nous avons des combles aménageables d'environ 30m2. Or, le COS est à son maximum [...] La Mairie nous a écrit en nous indiquant qu'ils allaient revoir le COS et étaient d'accord pour l'aggrandissement de nos combles une fois le COS revu. [...] Pouvons-nous tout de même faire réaliser les travaux sans ouvrir pour le moment vers l'extérieur (vélux) ? Nous ferions poser les vélux une fois l'autorisation accordée.
Cette solution nous permet-elle de rester dans la légalité ?

Sans ouverture, cette surface pourrait être considérée comme pièce secondaire (destinée à devenir une salle de bain par exemple). Cela ne suffit malheuresement pas à rester dans la légalité.
Je crois que dans votre cas, la révision du POS étant planifiée et sans doute déjà bien avancée, la solution serait de discutter franc jeu avec les services municipaux : expliquez-leur que ce besoin de surface est urgent (aggrandissement de la famille par exemple) et demandez-leur les risques réels à réaliser les travaux sans avoir reçu l'autorisation d'aggrandissement (vous risquez au moins une amende...)

 

Peut-on faire des trous dans un murs porteurs ? Pour faire passer des conduits d'eau, de chauffage...

Tout dépend de la taille du trou et de l'état du mur porteur. En théorie, faire un trou de faible diamètre ne réduit pas sensiblement les capacités porteuses d'un mur. Tout d'abord, il faut vérifier qu'il s'agit bien d'un mur porteur plein et non d'un mur à conduits (lui aussi très épais, mais abritant les conduits de cheminées). Ensuite, il faut s'assurer que ces capacités porteuses n'ont pas déjà été affaiblies (par des travaux à votre niveau ou dans les étages inférieurs). Enfin, demandez une autorisation de principe à votre syndic de copropriété (les murs porteurs sont parties communes). Si ces conditions sont acquises, il sera possible de percer le mur en évitant les percements surdimensionnés, inutiles ou trop proches les uns des autres. En cas de doute, n'hésitez pas à demander l'avis d'un professionnel (l'architecte de la copropriété ou votre propre architecte)

 

 

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